Os juros estão a subir. As transações estão a cair. Eis porquê.

Portugal Property 2026: Porque é que as compras ao estrangeiro caíram

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Os dados deste artigo provêm do Instituto Nacional de Estatística de Portugal (INE) e de fontes do setor nomeadas, publicados até outubro de 2026. O comentário de mercado é a nossa opinião, não uma avaliação, e nada aqui é aconselhamento jurídico, fiscal ou de investimento.

Se já passou algum tempo em torno do mercado imobiliário português este ano, certamente já ouviu: Portugal está mais movimentado do que nunca. E é verdade. Na primeira metade de 2026, as pesquisas e pedidos de informação por casas de luxo aqui aumentaram 21%. Cerca de uma em cada cinco pessoas que exploram casas à venda em Faro faz-o a partir do estrangeiro.

Agora veja quem está realmente a assinar as escrituras. O número de casas compradas por pessoas que vivem no estrangeiro caiu três anos consecutivos: caiu 13,3% em 2025 e caiu mais 15,6% no primeiro trimestre de 2026.

Então, qual é? Portugal está quente ou a arrefecer? Na verdade, nenhum dos dois. Os estrangeiros compraram mais casas aqui em 2025, não menos. O que mudou foi quem chega à linha de chegada e como lá chegaram.

Os números, lado a lado

Fontes: Estatísticas de preços e transações da habitação do INE, 2025 e 1.º trimestre de 2026, conforme reportado por idealista e ECO; Relatório Global de Luxo Coldwell Banker de Meio de Ano 2026 (dados JamesEdition).

Reconheço que estas são duas medidas diferentes: pesquisas numa plataforma global de luxo e compras concluídas registadas pelo INE, o instituto nacional de estatística de Portugal. Não é uma comparação comparável. Mas apontam em direções opostas, e isso merece atenção. O mercado em geral também não está a encolher: 2025 foi um ano recorde para vendas de casas em Portugal.

Então, por que é que esta diferença?

Não há um único vilão. Quatro coisas acumularam-se desde 2023, e cada uma delas torna mais difícil comprar bem à distância.

Os atalhos fecharam. A propriedade deixou de qualificar-se para o Golden Visa em outubro de 2023, e o regime fiscal NHR fechou para novos requerentes a partir de 2024. Durante anos, essas foram as razões pelas quais as pessoas compravam primeiro e resolviam tudo o resto depois. Ambos desapareceram, e a ordem inverteu-se: residência e imposto primeiro, propriedade em segundo. Muitos compradores ainda não alcançaram isso. Já expliquei separadamente o que ainda funciona em 2026 .

Os preços mudaram mais rápido do que o planeado. Os preços das casas subiram 17,6% em 2025, o maior salto anual alguma vez registado pelo INE. Se começou a procurar em 2024 com um orçamento fixo, o mercado já tinha evoluído quando estava pronto para se comprometer. Isso não é uma crítica a ninguém. É simplesmente o que aconteceu.

Boas casas não permanecem. Um recorde de 169.812 casas vendidas em 2025, e a oferta não acompanhou. Nas zonas mais procuradas, as melhores propriedades desaparecem rapidamente, e algumas mudam de mãos sem nunca serem publicitadas publicamente. Isso recompensa compradores que estão presentes, preparados e bem apresentados.

A papelada é real. Números fiscais, representação fiscal, contas bancárias, cheques de origem de fundos, pedidos de residência. Nada disso é difícil, mas tudo leva tempo, e do estrangeiro cada passo é mais um ponto onde uma compra pode atrasar. Navegar é gratuito. Concluir requer organização.

Quem é que está realmente a comprar

Esta é a parte que acho mais reveladora. O INE divide os compradores estrangeiros por onde pagam impostos, e essa divisão conta toda a história.

Em 2025, pessoas nascidas fora de Portugal compraram aqui 41.086 casas, 6,6% a mais do que no ano anterior. Os já residentes fiscais em Portugal compraram 11,4% a mais. Só os compradores que compravam no estrangeiro caíram.

E a queda é mais acentuada precisamente onde os antigos atalhos mais importavam. As compras por compradores sediados fora da UE caíram 17,1%, face a 9,6% daqueles noutras partes da UE.

Isso corresponde ao que vejo no terreno. Muitos dos compradores que estão a concluir neste momento já estão aqui, e já lá estão há vários anos, à espera pacientemente pela oportunidade certa. Eles têm muito mais clareza sobre o que querem e onde querem estar sediados. A maioria já fez várias viagens de reconhecimento antes de marcar uma visita de visita, e alguns optaram por alugar primeiro, apenas para garantir que o local por onde se apaixonaram serve para o dia a dia e não apenas para feriados.

Os compradores que chegam à conclusão tendem a ter três coisas em comum:

1. Eles tratam primeiro da residência e dos impostos. A pesquisa começa assim que sabem onde vão viver, como serão tributados e que visto, se houver, precisam.
2. Trazem uma equipa. O seu próprio advogado e consultor fiscal português, presente antes de ser feita uma proposta, não contratado depois de aceite.
3. Estão prontos quando surge a casa certa. Fundos, documentos e decisores alinhados, por isso uma boa oportunidade não se perde em papelada.

E o apetite não desapareceu. Os compradores fora da UE ainda pagaram em média €470.277 por casa em 2025, aproximadamente o dobro do que os residentes portugueses pagaram. Continuam a querer estar aqui. Só têm de o fazer pela ordem certa.

Se está a pensar comprar

Não tenha pressa. Menos compras no estrangeiro não significa que uma janela esteja a fechar, e a subida dos preços não significa que tenha de comprar este trimestre. Na minha experiência, as pessoas que se apressam são as que atrasam mais tarde, quando surge uma questão de residência, impostos ou financiamento a meio.

Prepara-te. Define onde vais residir e como serás tributado antes de selecionares uma única propriedade. A representação fiscal, um número fiscal português e uma relação bancária demoram mais do que alguém espera, por isso começa cedo. Os impostos sobre compra também mudaram: aqui está como funciona o regime revisto de IMT.

Escolhe a região antes da casa. O Algarve representou 29,7% das compras por não residentes em 2025, e 42,4% do seu valor. Mas o Triângulo Dourado, o Algarve central e o Algarve oriental são lugares muito diferentes que se adequam a pessoas muito distintas. Se errares essa escolha, nenhuma negociação a recuperará.

Conheça o seu briefing antes de visitar. Seja claro quanto aos seus planos de residência, ao seu calendário e ao que a sua família espera desta casa daqui a dez anos antes de marcar uma visita para visitar. Quanto mais claro for o brief, melhores serão as oportunidades que lhe serão apresentadas e mais rapidamente reconhecerá o correto.

A minha opinião

Portugal não caiu em desgraça. Os números dizem o contrário. O que perdeu foi o caminho mais fácil, e com ele os compradores que dependiam dele. As pessoas que chegam informadas, organizadas e pacientes estão a completar, e muitas vezes acabam com casas melhores do que teriam encontrado quando o mercado estava cheio de atalhos.

Se estiveres a ponderar uma compra aqui, fico sempre disponível para falar sobre o mercado, as regiões e o que é realista para a tua linha temporal. Marca uma conversa privada comigo ou, se preferires organizar-te primeiro, pede o Livro Negro de Clientes Privados de Portugal.

Keely Capel é fundadora da Private Luxury Collection, uma empresa de consultoria imobiliária privada sediada em Vilamoura, Algarve.

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