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Les intérêts augmentent. Les transactions baissent. Voici pourquoi.
20 octobre 2026
Les chiffres de cet article proviennent de l’Institut national de la statistique du Portugal (INE) et de sources industrielles nommées, publiées d’ici octobre 2026. Le commentaire sur le marché est notre opinion, non une évaluation, et rien ici n’est un conseil juridique, fiscal ou d’investissement.
Si vous avez passé du temps dans le secteur immobilier portugais cette année, vous l’avez sûrement entendu : le Portugal est plus occupé que jamais. Et c’est vrai. Au premier semestre 2026, les recherches et demandes de personnes pour des maisons de luxe ici ont augmenté de 21 %. Environ une personne sur cinq qui parcourt des maisons à vendre à Faro le fait depuis l’étranger.
Regardez maintenant qui signe réellement des actes. Le nombre de logements achetés par des personnes vivant à l’étranger a diminué trois années de suite : en baisse de 13,3 % en 2025, puis de 15,6 % au premier trimestre 2026.
Alors, qu’est-ce que c’est ? Le Portugal est-il chaud ou refroidit ? Ni l’un ni l’autre, en fait. Les étrangers ont acheté plus de maisons ici en 2025, pas moins. Ce qui a changé, c’est qui arrive à la ligne d’arrivée, et comment ils y sont arrivés.
Les chiffres, côte à côte
Sources : Statistiques des prix et transactions de l’immobilier INE, 2025 et T1 2026, telles que rapportées par idealista et ECO ; Rapport mondial Coldwell Banker Luxury Mid-Year 2026 (données JamesEdition).
Je vous reconnais que ce sont deux mesures différentes : les recherches sur une plateforme mondiale de luxe, et les achats réalisés enregistrés par l’INE, l’institut national de la statistique du Portugal. Ce n’est pas une comparaison comparable. Mais elles pointent dans des directions opposées, et cela mérite d’y prêter attention. Le marché au sens large ne rétrécit pas non plus : 2025 a été une année record pour les ventes de logements au Portugal.
Alors pourquoi cet écart ?
Il n’y a pas un seul méchant. Quatre choses se sont accumulées depuis 2023, et chacune d’elles rend l’achat de bien à distance plus difficile.
Les raccourcis ont été fermés. Le bien immobilier a cessé de bénéficier du Golden Visa en octobre 2023, et le régime fiscal NHR a été fermé aux nouveaux demandeurs à partir de 2024. Pendant des années, c’est pour cela que les gens achetaient en premier et réglaient tout le reste plus tard. Les deux ont disparu, et l’ordre s’est inversé : la résidence et la taxe d’abord, la propriété ensuite. Beaucoup d’acheteurs n’ont pas encore rattrapé cela. J’ai exposé séparément ce qui fonctionne encore en 2026 .
Les prix ont évolué plus vite que prévu. Les prix de l’immobilier ont augmenté de 17,6 % en 2025, la plus forte hausse annuelle jamais enregistrée par l’INE. Si vous avez commencé à chercher en 2024 avec un budget fixe, le marché était déjà passé à autre chose au moment où vous étiez prêt à vous engager. Ce n’est une critique envers personne. C’est simplement ce qui s’est passé.
Les bonnes maisons ne restent pas en vie. Un record de 169 812 maisons vendues en 2025, et l’offre n’a pas suivi. Dans les zones les plus recherchées, les meilleures propriétés se vendent rapidement, et certaines changent de mains sans jamais être publiées publiquement. Cela récompense les acheteurs présents, préparés et bien présentés.
La paperasse est réelle. Numéros fiscaux, représentation fiscale, comptes bancaires, chèques de sources de fondement, demandes de résidence. Rien de tout cela n’est difficile, mais tout cela prend du temps, et depuis l’étranger, chaque étape est un nouveau point de départ pour un achat qui bloque. La navigation est gratuite. Terminer demande de l’organisation.
Qui achète vraiment
C’est la partie que je trouve la plus révélatrice. L’INE divise les acheteurs étrangers selon leur taux d’impôt, et cette répartition raconte toute l’histoire.
En 2025, des personnes nées hors du Portugal ont acheté 41 086 maisons ici, soit 6,6 % de plus que l’année précédente. Ceux qui sont déjà résidents fiscaux au Portugal ont acheté 11,4 % de plus. Ce sont seulement les acheteurs qui achètent à l’étranger qui ont disparu.
Et la baisse est la plus forte précisément là où les anciens raccourcis comptaient le plus. Les achats par des acheteurs basés hors de l’UE ont chuté de 17,1 %, contre 9,6 % pour ceux basés ailleurs dans l’UE.
Cela correspond à ce que je vois sur le terrain. Beaucoup des acheteurs qui finalisent actuellement sont déjà là, et depuis plusieurs années, attendant patiemment la bonne opportunité. Ils sont bien plus clairs sur ce qu’ils veulent et où ils veulent être basés. La plupart ont effectué plusieurs voyages de reconnaissance avant de réserver un voyage d’observation, et certains ont choisi de louer d’abord, simplement pour s’assurer que l’endroit dont ils sont tombés amoureux convienne à la vie quotidienne et pas seulement aux vacances.
Les acheteurs qui atteignent la conclusion ont généralement trois points communs :
- Ils s’occupent d’abord de la résidence et de la taxe. La recherche commence dès qu’ils savent où ils vont vivre, comment ils seront taxés et quel visa, le cas échéant, ils ont besoin.
- Ils amènent une équipe. Leur propre avocat portugais et conseiller fiscal, en place avant qu’une offre ne soit faite, non embauché après qu’une offre soit acceptée.
- Ils sont prêts dès que la bonne maison apparaît. Fonds, documents et décideurs tous alignés, pour qu’une bonne opportunité ne soit pas perdue dans la paperasse.
Et l’appétit n’a pas disparu. Les acheteurs basés hors de l’UE ont toujours payé en moyenne 470 277 € par logement en 2025, soit environ le double de ce que les résidents portugais ont payé. Ils veulent toujours être ici. Ils doivent juste le faire dans le bon ordre.
Si vous envisagez d’acheter
Ne vous précipitez pas. Moins d’achats à l’étranger ne signifie pas qu’une fenêtre se ferme, et la hausse des prix ne signifie pas que vous devez acheter ce trimestre. D’après mon expérience, ce sont ceux qui se pressent sont ceux qui traînent plus tard, lorsqu’une question de résidence, de fiscalité ou de financement surgit à mi-parcours.
Préparez-vous. Fixez votre lieu de résidence et la façon dont vous serez imposé avant de présélectionner un seul bien. La représentation fiscale, un numéro d’impôt portugais et une relation bancaire prennent tous plus de temps que prévu, alors commencez-les tôt. Les taxes d’achat ont aussi changé : voici comment fonctionne le régime révisé de l’IMT.
Choisissez la région avant la maison. L’Algarve représentait 29,7 % des achats des non-résidents en 2025, soit 42,4 % de leur valeur. Mais le Triangle d’Or, le centre de l’Algarve et l’est de l’Algarve sont des endroits très différents qui conviennent à des gens très différents. Si vous vous trompez de choix, aucune négociation ne le récupérera.
Connaissez votre cahier des charges avant de le consulter. Soyez clair sur vos plans de résidence, votre calendrier et ce que votre famille attend de cette maison dans dix ans avant de réserver une visite de visite. Plus le cahier des charges est clair, meilleures seront les opportunités qui vous seront offertes, et plus vite vous reconnaîtrez le bon.
Mon avis
Le Portugal n’est pas tombé en disgrâce. Les chiffres disent le contraire. Ce qu’il a perdu, c’est la voie facile, et avec elle les acheteurs qui comptaient sur celle-ci. Les personnes qui arrivent informées, organisées et patientes sont en train de compléter, et finissent souvent par trouver de meilleures maisons qu’elles n’auraient trouvées lorsque le marché était bondé de raccourcis.
Si vous envisagez un achat ici, je suis toujours heureux de discuter du marché, des régions et de ce qui est réaliste pour votre calendrier. Réservez une conversation privée avec moi, ou si vous préférez vous organiser d’abord, demandez le Livre Noir du Client Privé du Portugal.
Keely Capel est la fondatrice de Private Luxury Collection, un cabinet de conseil immobilier privé basé à Vilamoura, en Algarve.