Português
English
Deutsch
Français
Nederlands
De rente stijgt. Transacties dalen. Hier is waarom.
20 oktober 2026
De gegevens in dit artikel komen van het Nationaal Instituut voor Statistiek van Portugal (INE) en genoemde branchebronnen, gepubliceerd tot oktober 2026. Marktcommentaar is onze mening, geen beoordeling, en niets hier is juridisch, fiscaal of beleggingsadvies.
Als je dit jaar wat tijd hebt doorgebracht op de Portugese vastgoedmarkt, heb je zeker gehoord: Portugal is drukker dan ooit. En dat is waar. In de eerste helft van 2026 zijn zoekacties en aanvragen naar luxe woningen hier met 21% gestegen. Ongeveer één op de vijf mensen die huizen te koop in Faro onderzoekt, doet dat vanuit het buitenland.
Kijk nu wie er daadwerkelijk de aktes ondertekent. Het aantal huizen dat door mensen die in het buitenland wonen is gekocht, is drie jaar op rij gedaald: het daalde met 13,3% in 2025 en met nog eens 15,6% in het eerste kwartaal van 2026.
Dus, wat is het dan? Is Portugal heet of koeler? In feite geen van beide. Buitenlanders kochten hier in 2025 meer huizen, niet minder. Wat veranderd is, is wie de finish haalt en hoe ze daar zijn gekomen.
De nummers, naast elkaar
Bronnen: INE-huizenprijzen en transactiestatistieken, 2025 en Q1 2026, zoals gerapporteerd door idealista en ECO; Coldwell Banker Mid-Year Global Luxury Report 2026 (JamesEdition-gegevens).
Ik besef dat dit twee verschillende maatstaven zijn: zoekopdrachten op een wereldwijd luxeplatform en voltooide aankopen geregistreerd door INE, het nationale statistiekinstituut van Portugal. Het is geen vergelijkbare vergelijking. Maar ze wijzen in tegengestelde richtingen, en dat verdient aandacht. De markt krimpt ook niet: 2025 was een recordjaar voor woningverkopen in Portugal.
Dus waarom is dat verschil?
Er is geen enkele schurk. Sinds 2023 zijn er vier dingen opgestapeld, en elk daarvan maakt het moeilijker om van een afstand goed te kopen.
De snelkoppelingen sloten zich af. Het pand kwam in oktober 2023 niet langer in aanmerking voor het Gouden Visum, en het NHR-belastingregime werd vanaf 2024 gesloten voor nieuwe aanvragers. Jarenlang waren dit de redenen waarom mensen eerst kochten en de rest later oplosten. Beide verdwenen en de volgorde werd omgekeerd: verblijf en belasting eerst, daarna onroerend goed. Veel kopers hebben dit nog niet bereikt. Ik heb al apart uitgelegd wat in 2026 nog steeds werkt .
De prijzen zijn sneller veranderd dan gepland. De huizenprijzen stegen in 2025 met 17,6%, de grootste jaarlijkse stijging ooit geregistreerd door INE. Als je in 2024 begon met zoeken met een vast budget, was de markt al ontwikkeld toen je klaar was om je te binden. Dat is geen kritiek op iemand. Het is gewoon wat er gebeurde.
Goede huizen blijven niet. Een recordaantal van 169.812 verkochte woningen in 2025, en het aanbod is niet bijgebleven. In de meest gewilde gebieden verdwijnen de beste woningen snel, en sommige wisselen van eigenaar zonder ooit publiekelijk te worden aangekondigd. Dit beloont kopers die aanwezig, voorbereid en goed gepresenteerd zijn.
Het papierwerk is echt. Belastingnummers, belastingvertegenwoordiging, bankrekeningen, cheques voor de bron van het geld, verblijfsaanvragen. Niets hiervan is moeilijk, maar alles kost tijd, en vanuit het buitenland is elke stap weer een punt waarop een aankoop kan worden uitgesteld. Rondkijken is gratis. Afronden vereist organisatie.
Wie koopt er echt
Dit is het deel dat ik het meest onthullend vind. De INE verdeelt buitenlandse kopers op basis van waar ze belasting betalen, en deze verdeling vertelt het hele verhaal.
In 2025 kochten mensen die buiten Portugal waren geboren hier 41.086 huizen, 6,6% meer dan het voorgaande jaar. Al kochten belastinginwoners in Portugal 11,4% meer. Alleen kopers die in het buitenland kochten, daalden.
En de daling is het steilst, precies waar de oude shortcuts het meest van belang waren. Aankopen door kopers buiten de EU daalden met 17,1%, vergeleken met 9,6% voor die elders in de EU.
Dat komt overeen met wat ik op de grond zie. Veel van de kopers die nu klaar zijn, zijn hier al en werken er al jaren, geduldig wachtend op de juiste kans. Ze hebben veel meer duidelijkheid over wat ze willen en waar ze gevestigd willen zijn. De meesten hebben al meerdere verkenningsreizen gedaan voordat ze een bezoek boeken, en sommigen hebben ervoor gekozen eerst te huren, gewoon om zeker te weten dat de plek waar ze verliefd op zijn geworden voor het dagelijks leven is en niet alleen voor vakanties.
Kopers die tot een conclusie komen, hebben doorgaans drie dingen gemeen:
- Zij regelen eerst verblijfsvergunning en belastingen. Het onderzoek begint zodra ze weten waar ze zullen wonen, hoe ze belast zullen worden en welk visum, indien aanwezig, ze nodig hebben.
- Ze brengen een team mee. Hun eigen Portugese advocaat en belastingadviseur, aanwezig voordat een voorstel wordt gedaan, niet aangenomen nadat het is geaccepteerd.
- Ze zijn klaar wanneer het juiste huis zich voordoet. Fondsen, documenten en besluitvormers liggen klaar, dus een goede kans gaat niet verloren in papierwerk.
En de eetlust is niet verdwenen. Niet-EU kopers betaalden in 2025 gemiddeld €470.277 per huis, ongeveer het dubbele van wat Portugese inwoners betaalden. Ze willen hier nog steeds zijn. Ze moeten het alleen in de juiste volgorde doen.
Als je overweegt te kopen
Neem je tijd. Minder winkelen in het buitenland betekent niet dat er een venster sluit, en stijgende prijzen betekenen niet dat je dit kwartaal moet kopen. Uit mijn ervaring zijn het degenen die haasten degenen die later wachten als er een kwestie van verblijf, belastingen of financiering ter sprake komt.
Bereid je voor. Definieer waar je zult wonen en hoe je belast zult worden voordat je één pand kiest. Fiscale vertegenwoordiging, een Portugees belastingnummer en een bankrelatie duren langer dan verwacht, dus het begint vroeg. De aankoopbelasting is ook veranderd: zo werkt het herziene IMT-regime.
Kies de regio vóór het huis. De Algarve was in 2025 goed voor 29,7% van de aankopen door niet-ingezetenen, en 42,4% van de waarde. Maar de Gouden Driehoek, de centrale Algarve en de oostelijke Algarve zijn heel verschillende plaatsen die heel verschillende mensen passen. Als je een fout maakt in deze keuze, zal geen onderhandeling het terugvinden.
Ken je opdracht voordat je op bezoek gaat. Wees duidelijk over je verblijfsplannen, je agenda en wat je familie over tien jaar van dit huis verwacht voordat je een bezoek boekt. Hoe duidelijker de briefing, hoe beter de kansen die je krijgen en hoe sneller je de juiste zult herkennen.
Mijn mening
Portugal is niet uit de gratie gevallen. De cijfers zeggen iets anders. Wat het verloor was de gemakkelijke weg, en daarmee de kopers die ervan afhankelijk waren. Mensen die geïnformeerd, georganiseerd en geduldig aankomen, zijn compleet, en eindigen vaak met betere huizen dan ze zouden hebben gevonden toen de markt vol was met shortcuts.
Als je overweegt hier te kopen, ben ik altijd beschikbaar om te praten over de markt, regio's en wat realistisch is voor jouw tijdlijn. Boek een privégesprek met mij of, als je liever eerst georganiseerd bent, bestel dan het Portugese Black Book of Private Clients.
Keely Capel is de oprichter van Private Luxury Collection, een particuliere vastgoedadviesbureau gevestigd in Vilamoura, Algarve.