Die Zinsen steigen. Die Transaktionen fallen. Hier ist der Grund.

Portugal Immobilien 2026: Warum die Käufe aus dem Ausland zurückgingen

ausländische Käufer Portugal Immobilien 2026, Nichtansässige Immobilien kaufen Portugal, Portugiesischer Immobilienmarkt 2026, Kauf von Immobilien in Portugal aus dem Ausland, Algarve Immobilienmarkt 2026l

Die Zahlen in diesem Artikel stammen vom portugiesischen Nationalen Statistikinstitut (INE) und benannten Branchenquellen, veröffentlicht bis Oktober 2026. Marktkommentare sind unsere Meinung, keine Bewertung, und nichts hier ist rechtlich, steuerlich oder anlageorientiert.

Wenn Sie dieses Jahr schon einmal Zeit mit portugiesischen Immobilien verbracht haben, haben Sie es sicher gehört: Portugal ist geschäftiger denn je. Und das stimmt. In der ersten Hälfte des Jahres 2026 stiegen die Suchanfragen und Anfragen nach Luxusimmobilien hier um 21 %. Ungefähr jeder fünfte Besucher, der in Faro Häuser zum Verkauf besichtigt, kommt aus dem Ausland.

Schauen Sie sich nun an, wer tatsächlich Urkunden unterschreibt. Die Zahl der von im Ausland lebenden Häusern gekaufte Häuser ist drei Jahre in Folge gesunken: 2025 um 13,3 % und im ersten Quartal 2026 um weitere 15,6 %.

Also, was ist es? Ist Portugal heiß oder kühler? Beides eigentlich. Ausländer haben hier 2025 mehr Häuser gekauft, nicht weniger. Was sich geändert hat, ist, wer ins Ziel kommt und wie sie dorthin gekommen sind.

Die Zahlen, Seite an Seite

Quellen: INE-Immobilienpreis- und Transaktionsstatistiken 2025 und Q1 2026, berichtet von idealista und ECO; Coldwell Banker Global Luxury Mid-Year Report 2026 (JamesEdition-Daten).

Ich gebe zu, es handelt sich um zwei verschiedene Messgrößen: Suchanfragen auf einer globalen Luxusplattform und abgeschlossene Käufe, die von INE, Portugals nationalem Statistikinstitut, erfasst wurden. Das ist kein Vergleich mit gleichem Wert. Aber sie zeigen in entgegengesetzte Richtungen, und darauf sollte man achten. Auch der größere Markt schrumpft nicht: 2025 war ein Rekordjahr für Hausverkäufe in Portugal.

Warum also die Lücke?

Es gibt keinen einzigen Bösewicht. Seit 2023 haben sich vier Dinge angesammelt, und jedes einzelne davon macht es schwieriger, aus der Ferne gut zu kaufen.

Die Abkürzungen schlossen sich. Immobilien qualifizierten sich im Oktober 2023 nicht mehr für das Golden Visa, und das NHR-Steuersystem wurde ab 2024 für neue Antragsteller geschlossen. Jahrelang waren das die Gründe, warum die Leute zuerst gekauft und den Rest später geregelt haben. Beide sind weg, und die Reihenfolge hat sich geändert: Wohnsitz und Steuer zuerst, dann Immobilien. Viele Käufer haben das bisher noch nicht aufgeholt. Ich habe 2026 separat festgelegt, was noch funktioniert .

Die Preise bewegten sich schneller als die Pläne. Die Hauspreise stiegen 2025 um 17,6 %, der größte jährliche Sprung, den INE je verzeichnet hat. Wenn man 2024 mit einem festen Budget zu suchen begann, hatte sich der Markt bereits bewegt, als man bereit war, sich zu binden. Das ist keine Kritik an irgendjemandem. Es ist einfach das, was passiert ist.

Gute Häuser bleiben nicht herum. Rekordverdächtige 169.812 verkaufte Häuser im Jahr 2025, und das Angebot hat nicht mitgehalten. In den begehrtesten Gegenden verkaufen sich die besten Immobilien schnell, und einige wechseln den Besitzer, ohne jemals öffentlich beworben zu werden. Das belohnt Käufer, die anwesend, vorbereitet und gut vorgestellt sind.

Die Unterlagen sind echt. Steuernummern, finanzielle Vertretung, Bankkonten, Herkunftsschecks, Wohnsitzanträge. Nichts davon ist schwierig, aber alles braucht Zeit, und aus dem Ausland ist jeder Schritt ein weiterer Ort, an dem ein Kauf ins Stocken kommt. Das Stöbern ist kostenlos. Das Abschließen erfordert Organisation.

Wer kauft das eigentlich?

Das ist der Teil, den ich am aufschlussreichsten finde. INE teilt ausländische Käufer danach, wo sie Steuern zahlen, und diese Aufteilung erzählt die ganze Geschichte.

Im Jahr 2025 kauften Menschen außerhalb Portugals 41.086 Häuser, 6,6 % mehr als im Vorjahr. Diejenigen, die bereits in Portugal steuerlich ansässig sind, kauften 11,4 % mehr. Nur die Käufer, die aus dem Ausland kaufen, sind abgebrochen.

Und der Rückgang ist am stärksten, genau dort, wo die alten Abkürzungen am meisten zählten. Die Käufe von Käufern außerhalb der EU fielen um 17,1 %, gegenüber 9,6 % bei denen anderswo in der EU.

Das stimmt mit dem überein, was ich vor Ort sehe. Viele der Käufer, die gerade fertig werden, sind bereits hier und das schon seit mehreren Jahren, und warten geduldig auf die richtige Gelegenheit. Sie sind viel klarer darin, was sie wollen und wo sie ihren Sitz haben möchten. Die meisten haben schon mehrere Erkundungstouren gemacht, bevor sie überhaupt eine Besichtigungsreise buchen, und einige haben sich entschieden, zuerst zu mieten, einfach um sicherzugehen, dass der Ort, in den sie sich verliebt haben, für den Alltag und nicht nur für Feiertage geeignet ist.

Die Käufer, die die Fertigstellung erreichen, haben meist drei Dinge gemeinsam:

1. Sie regeln zuerst Wohnsitz und Besteuerung. Die Suche beginnt, sobald sie wissen, wo sie wohnen werden, wie sie besteuert werden und welches Visum sie gegebenenfalls benötigen.
2. Sie bringen ein Team mit. Ihr eigener portugiesischer Anwalt und Steuerberater, der vor der Abgabe eines Angebots vor Ort ist und nicht erst nach der Annahme engagiert wird.
3. Sie sind bereit, wenn das richtige Haus erscheint. Geld, Dokumente und Entscheidungsträger stehen bereit, sodass eine gute Gelegenheit nicht durch Papierkram verloren geht.

Und der Appetit ist nicht verschwunden. Käufer außerhalb der EU zahlten 2025 im Durchschnitt 470.277 € pro Haus, etwa doppelt so viel wie portugiesische Einwohner. Sie wollen immer noch hier sein. Sie müssen es nur in der richtigen Reihenfolge tun.

Wenn du darüber nachdenkst, zu kaufen

Nicht hetzen. Weniger Einkäufe aus dem Ausland bedeuten nicht, dass ein Zeitfenster sich schließt, und steigende Preise bedeuten nicht, dass Sie dieses Quartal kaufen müssen. Meiner Erfahrung nach sind es diejenigen, die hetzen, die später zögern, wenn eine Frage nach Wohnsitz, Steuern oder Finanzierung auftaucht.

Bereite dich gut vor. Lege fest, wo du wohnen wirst und wie du besteuert wirst, bevor du eine einzelne Immobilie in die engere Auswahl bekommst. Finanzvertretung, eine portugiesische Steuernummer und eine Bankbeziehung dauern länger, als man erwartet, also fang früh damit an. Auch die Kaufsteuern haben sich geändert: So funktioniert das überarbeitete IMT-System.

Wählen Sie die Region vor dem Haus. Die Algarve machte 2025 29,7 % der Einkäufe von Nichtansässigen aus und 42,4 % ihres Wertes aus. Aber das Goldene Dreieck, die zentrale Algarve und die östliche Algarve sind sehr unterschiedliche Orte, die sehr unterschiedlichen Menschen zugutekommen. Wenn Sie diese Wahl falsch treffen, wird kein Verhandeln sie zurückgewinnen.

Kennen Sie Ihr Briefing, bevor Sie das Haus besichtigen. Seien Sie klar über Ihre Wohnpläne, Ihren Zeitplan und was Ihre Familie in zehn Jahren von diesem Haus erwartet, bevor Sie eine Besichtigungsreise buchen. Je klarer das Briefing, desto besser werden Ihnen die Möglichkeiten gezeigt und desto schneller erkennen Sie die richtige.

Meine Meinung

Portugal ist nicht in Ungnade gefallen. Die Zahlen sagen das Gegenteil. Was es verloren hat, ist der einfache Weg – und damit auch die Käufer, die auf einen angewiesen waren. Die Menschen, die informiert, organisiert und geduldig ankommen, machen alles und bekommen oft bessere Häuser, als sie es gefunden hätten, wenn der Markt mit Abkürzungssuchern überfüllt war.

Wenn du hier einen Kauf abwägst, spreche ich gerne über den Markt, die Regionen und was realistisch für deinen Zeitplan ist. Buche ein privates Gespräch mit mir, oder wenn du lieber erst organisiert werden möchtest, beantrage das Portugal Private Client Black Book.

Keely Capel ist die Gründerin von Private Luxury Collection, einer privaten Immobilienberatung mit Sitz in Vilamoura, Algarve.

Dein einzigartiger Meta-Titel für diesen speziellen Beitrag