2026 in Portugal kaufen: Was tatsächlich noch funktioniert

Dieser Artikel behandelt die portugiesischen Steuer-, Wohnsitz- und Einwanderungsregeln, wie sie im September 2026 verstanden wurden. Portugiesische Gesetzesänderungen; nichts hier ist persönliche Steuer-, Rechts- oder Einwanderungsberatung, und jeder unten aufgeführte Anspruch sollte vor einer Annahme gegen einen qualifizierten Berater bestätigt werden.

Vieles von dem, was UHNW-Familien über den Kauf in Portugal erzählt wird, ist zwei Jahre veraltet. Das Golden-Visum-Angebot, die Abkürzung "Kaufe eine Immobilie, bekomme NHR", der fünfjährige Weg zur Staatsbürgerschaft – das war einmal wahr, und viele heute kursierende Inhalte wiederholen sie immer noch, als hätte sich nichts geändert. Das ist es.

Bemerkenswert ist, dass das zugrunde liegende Argument für Portugal dadurch nicht geschwächt ist. Es ist spezifischer und ehrlicher geworden – ein strukturelles Steuerumfeld, ein praktikabler Wohnsitzweg und ein echtes Preismomentum im wichtigsten Segment eines Eurozonenmarktes. Nichts davon hängt von den geschlossenen Routen ab. Dieser Beitrag legt dar, was sich verändert hat, was noch bleibt und wo die echten Vorteile jetzt liegen.

Goldenes Visum, NHR und was sich tatsächlich in Portugal verändert hat

Zwei Routen, die Portugals Ruf bei internationalen Käufern prägten, sind nicht mehr in der Form verfügbar, die die meisten Menschen noch beschreiben.

Die klassische NHR – das Pauschalsteuersystem, das Portugal ein Jahrzehnt lang zu einem festen Bestandteil der Umzugsplanung machte – schloss am 1. Januar 2024 für neue Antragsteller. Jeder, der sich vor diesem Datum registriert hat, bleibt für sein verbleibendes Zehnjahresfenster unter den alten Bedingungen. Wer jetzt ankommt, bleibt dabei.

Goldenes Visum über Immobilien ist seit Oktober 2023 tot. Der Immobilienkauf, einst der häufigste Qualifikationsweg, zählt heute überhaupt nicht mehr als Wohnsitz durch Investition. Dies ist der mit Abstand hartnäckigste veraltete Ratschlag, der noch im Umlauf ist, und es lohnt sich, es klar zu sagen, statt zu mildern: Ein Haus in Portugal allein bringt niemandem ein Goldenes Visum ein.

Was sich nicht geändert hat, ist interessanter als das, was sich verändert hat. Das Fehlen einer Vermögenssteuer, die Erbschaftsregelung für die direkte Familie und die wichtigsten Grundvermögensgrundlagen in Portugal waren nie von einem dieser beiden Wege abhängig. Sie liegen strukturell unter ihnen und bleiben vollständig intakt. Das Argument für Portugal im Jahr 2026 beruht auf dieser Grundlage – nicht auf den Anreizen, die vor einigen Jahren Schlagzeilen machten.

Das Steuerbild: Strukturell, nicht Werbe

Es lohnt sich, zwei Kategorien zu trennen, die ständig vermischt werden: dauerhafte strukturelle Merkmale des portugiesischen Steuersystems und enge, aktivitätsspezifische Anreize. Sie sind nicht dasselbe, und wenn man sie als austauschbar behandelt, geht der meiste veraltete Inhalt schief.

Portugal erhebt keine Vermögenssteuer auf Finanzvermögen, Anlageportfolios, Unternehmensholding-Fahrzeuge oder Kunst und Sammlerobjekte. Dies ist ein strukturelles Merkmal des Steuergesetzes, kein Werbeanreiz mit Ablaufdatum – ein bedeutender Unterschied im Vergleich zu Rechtsgebieten wie Spanien und Norwegen, wo Vermögenssteuern existieren und in den letzten Jahren in die entgegengesetzte Richtung gegangen sind. Dennoch sind grenzüberschreitende Vermögensstrukturen selten einfach, und wie diese mit den bestehenden Holdstrukturen einer Familie interagieren, sollte von einem qualifizierten Steuerberater bestätigt werden, bevor eine Entscheidung über deren Stärke getroffen wird.

IFICI – informell "NHR 2.0" genannt – wird häufig fälschlicherweise als Ersatz für das alte System bezeichnet. Das ist es nicht. IFICI ist aktivitätsbasiert: Es gilt für Forscher, F&E-Rollen, hochqualifiziertes Personal in bestimmten Sektoren sowie Start-up-Gründer oder Vorstandsmitglieder, die definierte Kriterien erfüllen. Es ist nicht allein aufgrund eines Immobilienkaufs verfügbar und funktioniert nicht wie das alte NHR, das für eine viel breitere Bandbreite von umziehenden Fachkräften und Rentnern zugänglich war. Ob die berufliche Tätigkeit einer bestimmten Person qualifiziert ist, ist eine technische Entscheidung, die einem portugiesischen Steuerberater vorliegen sollte und nicht aus allgemeinen Kommentaren angenommen werden sollte.

Die Steuer, die im Allgemeinen für Immobilienbesitz gilt, ist AIMI – die Additional Municipal Property Tax – und verdient mehr Aufmerksamkeit als üblicherweise bei käuferbezogenen Inhalten. AIMI erhebt einen Immobilienwert von über 600.000 € für Einzelpersonen (1,2 Millionen € für ein verheiratetes Paar) mit 0,7 % als Standardsteuer, steigt auf 1 % über 1 Million Euro und 1,5 % über 2 Millionen Euro. Dies ist ein realer, wiederkehrender Kostenfaktor für Käufer im Spitzensegment und sollte in jede Übernahme auf diesem Niveau modelliert werden. Es handelt sich um eine Grundsteuer, keine allgemeine Vermögenssteuer – die beiden sind strukturell unterschiedlich – aber die Unterscheidung ist prinzipiell wichtiger als in der Praxis für einen Käufer, der sich mit der tatsächlichen Rechnung zusammensetzt. Die genaue Berechnung hängt von der Eigentumsstruktur ab und sollte im Rahmen der Due Diligence mit einem Steuerberater bestätigt werden, nicht nur anhand der Leitzinsen.

Facharztausbildung, realistisch gesehen

Eine Residenz in Portugal ist für die meisten dieses Publikums möglich, aber nicht über den Weg, den die meisten noch annehmen.

Die beiden praktischen Wege sind D7 und D8. D7 erfordert, ein passives Einkommen von etwa 920 € pro Monat nachzuweisen; D8 erfordert ein Fern- oder selbstgeneriertes Einkommen von etwa 3.680 € pro Monat. Diese Zahlen sind aktuell im Jahr 2026, werden jährlich überarbeitet und sollten von einem Einwanderungsanwalt bestätigt werden, bevor ein Antrag darum herum gebaut wird. Immobilienbesitz unterstützt beide Anfragen, indem es die Unterbringungsanforderung erfüllt – es ist keine qualifizierte Investition, und keine der beiden Routen sollte als "Investitionsvisum" bezeichnet werden. Diese Struktur gehört zu der Route, die nicht mehr existiert.

Golden Visa selbst ist zwar noch aktiv, aber nur über Nicht-Immobilien-Kanäle: ein qualifizierter Fonds von 500.000 €, 500.000 € für Forschungsinvestitionen, 250.000 € für Kulturerbebeiträge oder Wege zur Schaffung von Arbeitsplätzen. Die Anforderungen an physische Präsenz bleiben tatsächlich niedrig, etwa sieben Tage pro Jahr. Wenn Zeitpläne im Gespräch zur Sprache kommen, ist die ehrliche Zahl ein Bearbeitungsrückstau von etwa 39,6 Monaten – ein wesentlicher Planungsaspekt, den veraltete Inhalte routinemäßig auslassen. Wie bei den D7/D8-Zahlen verschieben sich auch die Schwellenwerte für Fonds und die Bearbeitungszeiten; bestätigen Sie die aktuellen Bedingungen mit einem Einwanderungsanwalt, bevor Sie sich bei der Planung auf eine dieser Zahlen verlassen.

Bei der Staatsbürgerschaft ist die zu markierende Zahl immer noch die am häufigsten falsch zitierte. Portugal wechselte von fünf auf zehn Jahre Aufenthalt (sieben für EU- und CPLP-Staatsbürger) als Qualifikationszeitraum, und diese Änderung gilt seit dem 19. Mai 2026. Jegliche Inhalte, die noch fünf Jahre nennen, beschreiben eine Regel, die nicht mehr gilt, und die alte Zahl ohne sofortige Korrektur zu zitieren, ist eines der deutlichsten Hinweise auf veraltete Informationen in diesem Bereich. Der Übergang hängt vom Anmeldedatum ab, nicht von bereits angesammelter Zeit: Anträge, die am oder vor dem 18. Mai 2026 bei der IRN eingereicht werden, gelten weiterhin nach der alten Fünfjahresregel, sogar rückwirkend, während alle ab dem 19. Mai 2026 eingereichten Anträge unter die neue zehn/siebenjährige Frist fallen, unabhängig davon, wie viel Aufenthaltszeit bereits angesammelt wurde. Das Gesetz änderte auch die Berechnung der Aufenthaltsuhr selbst, sodass sie nun ab dem Datum der Aufenthaltserlaubnis statt ab dem Datum der Antragstellung läuft. Angesichts der großen Auswirkungen auf diese beiden Mechanismen sollten sie direkt von einem Einwanderungsanwalt bestätigt werden, bevor ein Zeitplan für die Staatsbürgerschaft bei der Planung berücksichtigt wird.

Vermögenserhalt über Generationen hinweg

Portugal hat keine Erbschaftssteuer. Anstelle dieser Übertragung gilt die Stempelsteuer, aber die direkte Familie – Ehepartner, Kinder, Eltern, Großeltern – ist vollständig befreit. Nicht-direkte Erben haben einen Satz von 10 %. Dies gilt speziell für portugiesische Situs-Vermögenswerte; sie gewährt nicht die Erbschaft auf das globale Familienvermögen.

Für Familien mit bestehenden Trusts, Testamenten oder Nachfolgestrukturen, die in anderen Rechtsordnungen eingerichtet wurden, sind Portugals Regeln für erzwungene Erbschaften eine echte grenzüberschreitende Nachlassplanung und keine geringfügige Formalität. Erzwungene Erbschaft kann mit ausländischen Testamenten und Treuhandvereinbarungen auf eine Weise interagieren, die nicht immer intuitiv ist, und wie sie angewendet wird, hängt stark von der bestehenden Struktur, Nationalität und dem Wohnsitz einer einzelnen Familie ab. Dies ist nichts, das aus allgemeinen Kommentaren geklärt werden sollte – es ist ein spezieller Grund, einen Spezialisten für grenzüberschreitende Nachlassplanung frühzeitig und nicht danach einzuschalten.

Zusammengefasst: Keine Erbschaftssteuer auf portugiesische Vermögenswerte für direkte Familienangehörige; Stattdessen gilt die Stempelsteuer, mit einem Steuersatz von 10 % für nicht-direkte Erben; Erzwungene Erbschaften sollten vor Abschluss anhand eines bestehenden Nachlassplans überprüft werden.

Marktdynamik, korrekt segmentiert

Portugals Preisdaten werden häufig auf eine Weise zitiert, die Segmente verwischt, die nicht verschwimmen sollten. Es lohnt sich, hier präzise zu sein, denn die Präzision ist selbst ein Teil dessen, was eine glaubwürdige Markteinschätzung von einer Werbeeinschätzung unterscheidet.

Der regionale Durchschnitt der Algarve liegt bei etwa 3.400–3.600 € pro Quadratmeter. Erstklassige Küstenstandorte – das Goldene Dreieck und vergleichbare Lage – liegen deutlich höher, etwa 5.000–9.000+ € pro Quadratmeter. Konsensprognosen für 2026 deuten auf ein Wachstum im Bereich von 2–4 % in der gesamten Region hin. Neben den etablierten Top-Standorten bietet eine zweite Ebene der "Catch-up"-Märkte – São Brás de Alportel, Silves, Tavira – eine echte Diversifizierungsmöglichkeit für Käufer, die bereits eine Position im Goldenen Dreieck gesichert haben und darüber hinausgehen, anstatt einen Ersatz für erstklassige Positionierung zu sein.

Lissabons Spitzensegment liegt bei etwa 8.000–12.000+ € pro Quadratmeter. Savills prognostiziert ein Wachstum von 4–5,9 % für 2026, und Knight Franks Prime International Residential Index rangiert Lissabon weltweit auf Platz 15 beim Preiswachstum für den Prime-Preis mit 3,4 % jährlich – vor Frankfurt, Berlin, Paris, New York und London in diesem speziellen Maßstab.

Portugal Prime Property mit einem Überblick (2026)
— Algarve Regionaldurchschnitt: 3.400–3.600 €/m²
— Algarve Prime Coastal: €5.000–9.000+/m²
— Algarve 2026 Wachstumskonsens: 2–4 %
— Lissabon Prime: €8.000–12.000+/m²
— Lissabon 2026 Prognose (Savills): 4–5,9 %
— Lissabon Prime Growth Ranking (Knight Frank PIRI): 15. Platz weltweit, 3,4 % jährlich

Separat und nicht vergleichbar mit den oben genannten: Nationale Transaktionsdaten zeigen +21,1 % im Jahresvergleich und 37.750 Transaktionen im ersten Quartal 2026. Dies ist eine landesweite Zahl für alle Segmente und Immobilienarten im ganzen Land – sie sollte nicht als Indikator für den Haupt- oder Luxusmarkt gelesen werden, und sie zusammen mit den Pro-Quadratmeter-Primedaten zu zitieren, als würden beide den gleichen Markt beschreiben, ist ein häufiger und irreführender Fehler.

Portugal gegen die Alternativen

Ehrlich gesagt liegt Portugals Vorteil gegenüber vergleichbaren Rechtsordnungen nicht darin, dass es der günstigste oder einfachste Weg zum Wohnsitz durch Immobilien ist. Diese Behauptung war 2022 zutreffend. Heute ist sie nicht mehr zutreffend, und ihre Wiederholung untergräbt die Glaubwürdigkeit bei einem Käufer, der bereits grundlegende Sorgfaltsprüfungen durchgeführt hat.

Das goldene Visum Spaniens wurde im April 2025 vollständig geschlossen – eine umfassendere Schließung als Portugals, die Nicht-Immobilien-Routen beibehält. Griechenland bleibt je nach Standort zwischen 250.000 und 800.000 € geöffnet, ohne Mindestanwesenheitspflicht und nach sieben Jahren ist die Staatsbürgerschaft verfügbar – derzeit die am besten zugängliche Immobilienverbindungsroute in der Region für Käufer, die Geschwindigkeit und geringe Verpflichtung bevorzugen. Italien bietet einen Wohnsitzmechanismus, der an Unternehmensinvestitionen und nicht an Immobilien gebunden ist. Malta betreibt eine Hybridstruktur mit Beitrag plus Mietvertrag anstelle des offenen Immobilienkaufs.

Portugals echte Unterscheidungsmerkmale sind Lebensstilqualität, reales Preismomentum im Spitzensegment, das Fehlen einer Vermögenssteuer, eine günstige Nachfolgeregelung für direkte Familienangehörige, ein geringer physischer Präsenzbedarf und ein Markt, der weithin als sicherer Zufluchtsort der Eurozone charakterisiert wird – eine Charakterisierung, die eher als Sentiment als als zertifiziertes Ranking betrachtet werden sollte, es sei denn, ein spezifischer Index wird genannt. In diesem Zusammenhang: Die Wealth Mobility Competitiveness Scale von Henley & Partners 2026 platziert Portugal bei 72,5, dritt in Europa hinter Zypern und den Niederlanden. Die Methodik hinter dieser Skala hat sich in diesem Jahr geändert, sodass sie nicht direkt mit früheren Ausgaben vergleichbar ist, und es gibt keine entsprechende Zahl der Millionärs-Nettozuflüsse für 2026, die dies unabhängig bestätigen könnte.

Eine abschließende Anmerkung, wie du das richtig gemacht hast

Das Argument für Portugal hält durch. Aber es hält nur, wenn die darunterliegenden Informationen aktuell sind, und überraschend viel von dem, was über Goldenes Visum, NHR und fünfjährige Staatsbürgerschaftsfristen kursiert, ist einfach nicht mehr aktuell.

Unsere Aufgabe ist es nicht, den Traum zu verkaufen – sondern sicherzustellen, dass die Familie, die uns gegenübersitzt, mit einem genauen Bild arbeitet, bevor sie Kapital und Jahre in eine Entscheidung dieser Größe investieren. Wenn es hilfreich wäre, zu besprechen, wie das auf Ihre speziellen Umstände zutrifft, freuen wir uns über dieses Gespräch. Kein Werbespruch – nur die gleiche Kontrolle, die wir anwenden würden, wenn wir selbst kaufen würden.